关于紫金中心：它会引领湖南路商圈的复兴，成为南京的会客厅，成为一张南京的新名片。
关于品牌招商：在紫金中心里面，将会有40%左右的品牌是首次进入南京。同时，绿地自有品牌，绿地欢乐城儿童主题MALL也会在此首次亮相。
关于文旅项目：绿地江苏事业部计划在南京周边获取比较大面积的土地，来发展产城一体化的文旅项目。
（沿湖南路鸟瞰效果图）
绿地紫金中心，择址湖南路核心区，倾力打造50万方城市综合体，融合了约11万方甲写办公、近6万方高端住宅、约6万方公寓及5.8万方集中商业，10万方地下商业等5大多元业态，未来将成为集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公和居住等多样化功能于一体的城市全新生活场，是引领湖南路商圈走向复兴的旗舰级产品。
东可眺望紫金山，西可远望长江，南有雨花台，北有幕府山。占据南京主城中心高地，金陵美景尽收眼底。这是紫峰大厦，从动工到现在，十多年过去，依然屹立在江苏第一高楼、全球高楼前十名的位置上。
这是绿地带给南京城的礼物。从紫峰大厦到紫金中心，绿地再一次将自己与南京城深深捆绑，共复兴，同进退。“不同的企业有不一样的社会角色，需要承担的社会责任也不同，而这正是绿地需要做的。”谈到参与湖南路商圈的建设，绿地江苏房地产事业部商业管理部总经理朱健国如是说。
作为南京封面级作品，紫金中心从发声以来就受到极大关注。访谈中，“复兴”这个词被朱健国反复提及。他认为，复兴不仅仅是重现某地某处往昔的繁荣繁华，而是一种精神内核。正如紫金中心对于湖南路而言，它会为湖南路商圈带来生机和活力，成为南京的会客厅，成为一张南京的新名片。
绿地希望通过紫金中心这个项目，带动引领湖南路商圈的复兴。“按照我们的计划和湖南路整体商业结构来看，只有紫金中心出来了，湖南路才算真正的复兴，短期内需要三到四年，长期可能需要十年时间。”
（紫金中心项目区位图）
另一方面，目前紫金中心现在有18-155平米的商铺即将开售，“我希望更多的市民可以参与到其中而来，共同享受未来的红利。”朱健国分析，首先湖南路商圈的核心地段价值独一无二，在南京主城中心区，这样的产品是极其稀缺的，未来租金水平可期。
谈到招商情况，朱健国透露，未来紫金中心里面，将会有40%左右的品牌是首次进入南京。“就算有些品牌它不是第一次来到南京，但它也一定把最好最新的产品放到湖南路来，给顾客带来全新的深度体验。”
而且绿地自有的品牌，比如绿地全球商品直销中心G-Super也会落户紫金中心。还有绿地欢乐城，也会首次出现在南京。“绿地欢乐城是绿地自有的一个主题MALL，我们将在紫金中心里用五千平方米去打造这样一个大型的、全龄段深度参与的主题乐园。”
不仅如此，朱健国还透露，为了贯彻集团的产城一体化的产品方针，江苏事业部计划在南京周边获取比较大面积的土地，进行文旅项目的发展。同时，依然会继续深耕南京，近期也会更大的动作发生。
以下为【哥们买房】对绿地江苏房地产事业部商业管理部总经理朱健国的专访实录：
哥们买房：今年正值绿地集团成立25周年，绿地集团作为中国最大的商办开发企业，经历了整个中国商业地产发展历程。您觉得在这个过程中，绿地扮演了一个怎样的角色？
朱健国：中国的房地产发展，目前正处于一个规模化扩张的时代。绿地在期间更多充当的是城市运营商的角色。正如大家熟悉南京绿地的紫峰大厦，十多年了，它依然是世界排名第十的高楼。绿地的属性就是做城市的运营商，因此，决定了它在十几年前以独具慧眼的战略眼光来做紫峰大厦这一地标性建筑。
绿地有别于传统的房地产开发企业。传统的开发企业更注重效率和规模，比如拿地后，快速开发销售回笼资金。而绿地在注重规模效率的同时，我们更注重的是运营和质量。因为这是绿地作为全球最大的城市运营商所必备的属性。
哥们买房：您觉得目前中国的商业地产发展到了哪个阶段？现状如何？
朱健国：目前中国的商业地产发展，更多的是开发商跑马圈地，同时这也是商业地产过剩的时代。做商业地产离不开关于“地段”的理论，就像李嘉诚说的那样，地段、地段、还是地段。绿地在做商业地产的时候，同样非常注重地段。比如湖南路的紫金中心，绿地愿意投资上百亿开发建设这样一个50万方的，融合了高端住宅、酒店式公寓、5A级甲级办公的城市综合体项目，一方面表明了绿地深耕南京的决心，另一方面也表明了绿地愿意和城市一起去复兴它的核心商圈。
现在整个房地产发展都处于“白银时代”，无论是从土地的获取还是后期运营来讲，它的难度系数都在不断增加。所以绿地在做商业项目的时候，更加注重整体的运营效果，以及这个商业项目在城市的影响力。
哥们买房：正如朱总前面提到的，绿地给南京带来了紫峰大厦这样一座摩天地标。摩天地标肯定不仅仅是一座高楼那么简单，那么您认为摩天地标对于一座城市而言，意味着什么？
朱健国：这个问题可以从两个层面解读。第一，一个城市拥有多少座摩天大楼，它决定了这个城市的能级。你看美国的纽约、洛杉矶，再看看北京、上海、南京，城市摩天大楼的数量在某种程度上决定了它的能级。第二，绿地为什么要开发建设这么多的摩天地标？也有两层意义。首先说明绿地具备建造摩天地标的实力，这不是每个开发企业都能做的事情。其次，也标志着绿地的品牌高度。
从经济角度而言，建造摩天大楼是个长期投入的过程，不像传统住宅开发那么简单，它需要通过长期运营溢价产生盈利。绿地是一个有责任感，有品牌意识及长远发展眼光的开发企业。摩天大楼是一个城市的标志，也是企业的地位。
比如同样区域的写字楼，租金不同。在同样的区域内，绿地运营的写字楼的租金溢价能力和投资回报比例一定是最高的。
哥们买房：您认为，商业运营和住宅开发的主要区别体现在哪些方面？具备哪些特质？
朱健国：准确来讲，商业运营注重长期投资，通过对商业体的经营、通过不断的人流导入，来让整个商业产生更多的溢价。前期的成本回收时间非常长，很多企业是不愿意去做商业运营的。
但从我的角度来看，未来在住宅土地越来越难获取的情况下，商业运营是一条必然之路。商业运营更考验开发企业的实力和专业能力。我判断，未来像北上广甚至南京这些城市，政府都会要求企业去持有商业，而不允许售卖。
好的商业体可以为整个区域带来活力，就像一座城市的名片。
（效果图）
哥们买房：但是一个城市不会只有一个名片吧？
朱健国：名片是可以差异化的，因为每个名片的属性不一样。比如老门东，它强调的南京的历史感以及人文情怀。
但在湖南路这个商圈，我们会做一些民国时期历史感导入。过去作为南京的第二大商圈，湖南路肯定是要辐射到年轻人群体，或者说外地人到南京来玩都会选择湖南路。因为它有这个城市的基因，承载着城市的记忆，它是这座城市的名片。
哥们买房：的确正如朱总所讲，湖南路作为南京传统的第二大商圈，承载了几代南京人不变的情怀。您能详细说一下绿地为什么会选择湖南路？以及紫金中心将为湖南路带来怎样的生机？
朱健国：绿地选择湖南路主要有三方面原因。第一，湖南路是政府重点打造项目。湖南路在十年前，它是特别时尚的购物街区，租金水平远超新街口。虽然近些年有些没落，但政府既然下决心去复兴湖南路，我相信未来它还会引领南京城市的发展。
第二，绿地看好湖南路未来的发展机会。我们在鼓楼做紫峰大厦，在湖南路做紫金中心，其实他们是遥相呼应的。紫峰是办公属性超高层甲写，而紫金中心做的是大而全的城市会客厅的角色。我们给湖南路项目的定位就是城市会客厅。它似乎融合了人文、历史和情怀，同时也具备商业基因。
第三，从旅游的角度，我们也希望更多的游客来到南京，来到湖南路，关注湖南路，一起深度参与到湖南路的发展建设中去。让很多人去体验、去感受这个深度交融的区域。
现在南京有很多区域型的商圈，像河西、江宁等等，但大家不要忘记，城市级的商圈是少数的，像新街口、湖南路。而城市级商圈能带来什么？是高端购买力，是全业态、全时段、全品类的消费理念。
从湖南路的租金增长潜力来看，它一定会超越任何一个区域型的购物商圈。随着政府的大力扶持以及绿地的巨额投入，我相信在未来三到五年时间，湖南路商圈的租金肯定会有跳跃式的增长。因为它的地段是稀缺的，价值是稀缺的，那么未来潜力也是比较稀缺的。
哥们买房：就像我们来到鼓楼会自然而言的想到紫峰大厦，未来是不是希望我们来到湖南路的时候，自然而然的会提到紫金中心？
朱健国：对没错。未来紫金中心一定是这个城市的会客厅，是南京的新名片。我们会在里面做最高端的商务配套，而且会做出差异化。比如，你在紫金中心，不一定会买到最奢侈的产品，但一定可以买到最高端的产品。而且我们还会在湖南路做一个“舌尖上的民国味道”的商业街，把很多老南京的小吃、老的味道完整的体现出来。不仅可以吃，可以品尝，还可以体验。
这只是其中一个展现角度，未来我们更多的是通过差异化的品牌引进来实现。按照公司规划，未来紫金中心里面，将会有40%左右的品牌是首次进入南京。
哥们买房：您可以讲讲目前的招商情况吗？
朱健国：目前招商我们刚刚开始启动，也在和北上广的一些一线品牌资源接洽。从启动状况来看，情况很乐观，有很多品牌愿意深度参与到绿地湖南路项目，这是个封面作品，我们共同来开启它的扉页。只有更多品牌的参与，商业才具备更多的价值。因为商业体是依靠品牌来融合的，同时我们也会在其中场景化的东西，我们有绿色场景化、情怀场景化以及人文场景化，这是我们重点打造的特点。
有些品牌它不是第一次来到南京，比如我们正在谈的几家影院。但它一定把最好最新的产品放到湖南路来，一定给顾客带来全新的深度体验。
而且现在绿地拿出一些特别稀缺的商铺产品，面向市民，希望让更多的市民可以分享湖南路未来的红利。你可以参与其中，我们帮你管理，有良好的商业定位和后期运营，肯定可以创造出令人满意的回报，让你的现金不再贬值，有更多的投资渠道。
目前在售的底线商铺，都会有绿地统一管理。它不是临街店面，它是要有主题、有规划、有场景、有体验式的。只有这样的商铺才有增值空间。所以，认同绿地的商业理念的投资者，才是我们真正想要的。投资的价值没有门槛，但投资的客户是有门槛的。绿地也在做筛选，从客户的角度来说，不是低门槛，它一定是高净值人群。
哥们买房：在紫金中心里面，除了会引入一些首次落地南京的品牌，会有绿地自己的品牌吗？
朱健国：有，像绿地全球商品直销中心G-Super。还有绿地欢乐城，也是首次出现在南京。它是一个主题的儿童乐园。我们会在紫金中心里面，用五千平方米左右去打造它。这个主题MALL的阐释就是“欢乐一座城”，它是全龄段、深度参与的主题乐园。
哥们买房：绿地在南京已布局多年，有很多不同的项目产品。请问绿地目前主要有几个产品体系？
朱健国：从产品线来讲，主要有三类。“四海系”，就是地标型的商业中性，大体量地标综合体商业地产项目。这是绿地最高等级的产品系，像绿地紫金中心，主城湖南路上，50万方大都会综合体。
“八方系”，定位为综合性、区域型、轨道交通枢纽中心、城市副中心的大规模商业集群。以高度整合城市办公、购物、休闲娱乐、商旅交流功能的集中呈现，赋予未来商业场景全新想象。
“人和系”，主要是社区型商业中心，主要附属于大型住宅项目。是功能性、社区性、中小体量商业地产项目，餐饮等辅助性业态配比比较高。人和系以亲切、温馨、愉悦的品牌形象，为城市引入更好的商业和服务。
此外，集团刚刚提出了产城一体化这样的一个产品方针，它主要做两类导入。一类是健康产业类的，还有一类就是大家比较关注的文旅地产。我们绿地江苏事业部未来可能会在南京周边获取比较大的土地，来发展产城一体化的文旅项目。目前正在接洽中。而且，江苏事业部也会继续深耕南京，近期也会更大的动作。
哥们买房：关于万达将文旅项目都卖给融创，您怎么看？
朱健国：文旅产品投资大，回报周期长。我们来看万达，在上一轮的房地产发展中，它实际上错过了很多机会。在一二线城市没有拿更多土地，文旅项目主要集中在三四线城市或者比较偏远的地方。所以它现在要做轻资产转型，无论是内在还是外力，都决定了万达必须快速的转型。
但绿地不同，作为国企，它首先会把社会责任感放在第一位，然后才是收益。它会与政府进行深度而全面的合作，而且有更高的品牌溢价。每个企业承担的使命和社会角色不同，自然导致的结果也不一样。
哥们买房：在绿地的引领下，你觉得复兴湖南路商圈需要多长时间？
朱健国：第一，湖南路商圈的核心地段独一无二；第二，希望更多的投资者来参与它，因为好的产品卖了就没有了；第三，希望绿地在湖南路有这样一个项目，它不光可以复兴过去，更多的是承载未来。
按照我们的计划以及湖南路整体的商业结构来看，只有紫金中心出来了，湖南路才算是真正的复兴。短期内要三到四年时间，长期可能需要十年左右。
